2023-04-15

　　为加强本市城乡规划管理，保障城乡规划实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。

　　国务院批准的江门市总体规划中规定的市区范围内城乡规划的制定、许可，应当遵守本规定。各县级市可参照执行。

　　本市制定城乡规划和实施规划管理应当采用符合规划管理要求的平面坐标系统和1985国家高程系统，属于独立坐标系统的应当与国家坐标系统相联系并应逐步实现统一。

　　本市实行城乡规划委员会审议制度。市城乡规划委员会具体的主要职能和构成，工作程序，委员的聘任资格、程序和责任应按《江门市城乡规划委员会章程》、《江门市规委会控规专委和环艺专委工作会议操作细则》的有关规定执行。

　　在编制城乡规划时应当划定紫线（文物）、红线（道路或建设用地）、绿线（绿化）、蓝线（河道）、黄线（基础设施）等“五线”，并提出相关规划控制要求。规划区内的土地利用和各项建设应当遵守“五线”规划控制要求。

　　城市用地分类适用于各阶段的城乡规划和城乡用地统计工作。在本市进行规划编制及规划管理应符合现行《城市用地分类与规划建设用地标准》城市用地分类和代码的要求，按照旧版标准编制的已批项目重新编制或进行规划调整修改时应按新版现行标准编制，城乡规划主管部门应当组织编制新旧版标准对比表，供对照使用。

　　编制城乡规划应当具备土地利用规划、土地利用现状、生态环境现状、城乡规划工程地质勘察和城乡规划测量等必要的基础资料。城乡规划勘察和测量应当满足城乡规划编制和实施规划管理的需要，符合国家有关城乡规划工程地质勘察和测量规范的规定。

　　城乡规划（包括总体规划、专项规划、控制性详细规划、特殊项目的修建性详细规划等）报送审批前，组织编制机关应当将规划草案在组织编制机关门户网站、江门日报、规划公示栏等予以公告，公告时间不少于三十日，必要时采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众意见。法律、法规规定不得公开的内容除外。

　　按规定需组织评审的城乡规划在批准前应当组织专家或委托规划编制单位以外的具有城乡规划编制资质的单位，对规划草案进行技术审查。

　　规划许可直接涉及申请人与他人之间利益变更关系的，在作出规划许可或审批决定前，应当将许可或者审批内容、申请人和利害关系人享有的权利等事项在城乡规划主管部门的门户网站、建设项目现场进行公示，公示期限不得少于十日。

　　经批准的规划许可或者审批事项和城乡规划应在城乡规划主管部门的门户网站、江门日报或规划公示栏、建设项目现场、可能直接受影响的建（构）筑物进行公告，公告期限不得少于七日，并在城乡规划主管部门门户网站和规划档案室提供批准的规划成果以供查阅。其中总体规划、控制性详细规划还应长期公布。

　　规划许可的审批以及失效规定按照“《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城乡规划条例》第三十四条、三十七条、四十一条和有关法律、法规执行。

　　建设单位取得市或区政府同意项目建设意见后，应向城乡规划主管部门申请核发规划选址意见书。城乡规划主管部门核发的建设项目选址意见书应当标明建设项目名称、建设单位名称、建设项目依据、建设项目拟选位置、拟用地面积、拟建设规模等基本情况以及附图，必要时同时提供规划条件以及建设项目所在行业主管部门意见。

　　以划拨方式取得国有土地使用权的建设项目用地，建设单位取得城乡规划主管部门核发的建设项目选址意见书后，经有关部门批准、核准建设项目可行性研究报告及用地预审报告后，建设单位方可向城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，可同时报送建设工程总平面设计方案作为许可参考。

　　以出让方式取得国有土地使用权的建设项目用地，地块出让前，城乡规划主管部门应提供规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分；签订出让合同后，建设单位应向城乡规划主管部门提出建设用地规划许可证申请。

　　城乡规划主管部门对建设用地申请的事项、条件、内容进行审核，确认建设用地位置、面积、规划条件和相关控制要求后，核发建设用地规划许可证。

　　建设用地规划许可证一般包括建设项目名称、建设单位、建设用地使用性质、建设用地面积，附图应标注规划用地界限、规划用地面积、建设用地面积、规划条件等内容，必要时可以将审定的修建性详细规划或建设工程总平面设计方案图作为附件。

　　对部分已取得土地证的建设用地办理交易手续或经法院裁定办理过户等情况需征求城乡规划主管部门的建设用地规划意见，需提供审查材料详见附件一《用地规划许可需提供材料表》。

　　建设用地规划许可应当按照经批准的控制性详细规划确定建设用地使用性质，已批规划条件的按条件确定。建设用地兼容性应当按照控制性详细规划执行，控制性详细规划未作出规定的，可以按照附录十《关于规划土地使用兼容性的规定》执行。改变建设用地使用性质应当按照法定程序先申请调整控制性详细规划。

　　建设项目规划用地界限应当按照统一规划、有利实施的原则，按照控制性详细规划的要求划定，具体以现状地形图、土地权属情况等城乡规划要求为依据。

　　规划用地红线面积包括建设项目可建设用地面积、道路面积、绿地面积以及除上述用地外必须实施整体拆迁或补偿的用地面积。规划用地面积应当在建设用地规划许可证中明确。

　　建设项目可建设用地面积是除道路用地等之外纳入容积率指标计算的用地面积,特别约定的出外。各类建设项目独立建设的用地规模由市城乡规划局综合考虑建设项目的性质、特点、有利于城乡规划统一实施和集约、节约使用土地等因素确定。

　　用地规划条件应当符合经批准的控制性详细规划。已制定修建性详细规划的，还应当符合经批准的修建性详细规划。

　　条件确定后在有效期内国有土地使用权未出让的，再次出让前，城乡规划主管部门应当根据规划变更情况重新确定规划条件。

　　所在地段尚无经批准的控制性详细规划的地块，因国家、省或市城市基础设施、文化、教育、体育、医疗卫生设施等公益性项目及其他重点项目建设需要使用土地的，应当委托具有相应资质的城乡规划编制单位进行规划条件论证。城乡规划主管部门应当根据上层次城乡规划和本规定，并结合建设项目论证的结果提出规划条件，按法定程序审批。规划条件论证应当包括以下内容：

　　（二）建设项目与交通（含道路、城市轨道、铁路、港口、航道、机场等）、能源、市政公用设施规划的衔接和协调情况；

　　（六）建设项目与风景名胜、公园绿地以及具有一定历史、科学、人文价值的文化遗产保护等规划的衔接和协调情况。

　　建设用地规划条件一般包括用地位置、用地性质、用地面积、建筑密度、容积率、计算容积率建筑面积、绿地率、建筑高度、建筑退让、停车配建、基础设施和公共服务设施配套、地下空间开发利用要求以及详细规划确定的其他要求等内容。

　　建筑面积计算应符合《江门市城乡规划局关于建筑工程建筑面积及容积率的计算办法》及《关于地下空间设计和容积率计算办法的补充规定》的规定。

　　居住用地容积率、建筑密度和绿地率应当符合附录一《关于居住用地开发强度的控制规定》有关规定。

　　居住用地应当配套建设与社区管理、居住人口规模相适应的市政公用设施和公共服务设施，具体配建指标应按附录九《关于居住区和小区级公共服务设施的配置规定》的有关规定执行。

　　居住用地内独立用地的市政公用设施和公共服务设施建设除按规划条件、修建性详细规划或者建设工程总平面设计方案已确定的建设时序外，应当与首期开发项目同时报建，同时建设，并须建设完毕，取得《建设工程规划验收合格通知书》。

　　工业用地规划指标应当符合经批准的控制性详细规划，其余未具体制定指标的地块应按附录二《关于其他用地开发强度的控制规定》的有关规定执行。

　　商业服务业设施用地容积率、建筑密度、绿地率以及其他配建要求应当符合附录表二《其他用地开发强度控制指标表》的有关规定。

　　规划许可范围内道路划分为城镇公共道路和业主共有道路。除明确标注或特殊情况外，规划许可范围内规划道路均为城镇公共道路，任何单位和个人不得擅自封闭使用。

　　规划许可范围内的绿地划分为城镇公共绿地、业主共有绿地和个人专有绿地。城镇公共绿地按照下列规定包括：

　　城镇公园绿地的面积及其起止计算应符合《城市居住区规划设计规范》的相关规定。宅旁绿地和天面绿化可以由建设单位和业主约定为个人专有绿地：

　　建设单位在报审修建性详细规划方案时，应依据有关技术规范，提供完整的规划方案成果，规划平面图纸应当真实、完整标注的内容及须满足的具体要求包括：

　　、场地及四周的地形和地物测量坐标网、坐标值；土地权属界线、规划用地红线、建设用地红线及各个控制点的坐标和相互关系尺寸；场地现状及设计标高。

　　、建筑物、构筑物（人防工程、地下车库、油库、贮水池等隐蔽工程以虚线表示）的位置，主要建筑物、构筑物的坐标和相互关系尺寸、退让距离、功能、名称（或编号）、尺寸、层数、高度、首层室内地坪设计标高等。

　　、场地内人行系统和车行道路的布置，建筑物主要出入口及停车场（库）的出入口；场地外围及场地内各级道路的主要控制点坐标、标高、道路宽度和转弯半径；场地与城市道路衔接的出入口的路侧石线、宽度和转弯半径。

　　、场地内外江河岸线、铁路、高压线、市政管线等的位置、主要控制点坐标及间距，以及其控制线的位置、宽度、控制点标高。

　　、场地内绿地及绿化设施的具体位置和界线，以及边坡、挡土墙的具体位置。需要设置门卫的必须明确标示位置。

　　、场地内与城市道路、广场等公共用地衔接的用地竖向标高原则上不低于公共用地标高的0.3米，不高于1.5米，且满足防洪排涝要求，与相邻地块及城市道路、广场、绿地相协调，有利于建筑布局及空间环境的规划设计。

　　城乡规划主管部门审查申请者提交的全部资料是否符合法定资格，报送的资料、图纸、表格是否完备，是否符合申请建设工程规划许可证应有条件和要求。

　　城乡规划主管部门依法对建设工程设计方案进行技术经济指标分析比较和方案选择，根据有关规定征求并综合协调有关部门、利害人意见，进行规划会审，审定符合规划要求的建设工程设计方案，出具批准文件和盖章的建筑设计方案图纸，核发建设工程规划许可证。

　　建设工程规划许可一般包括建设单位、建设项目名称、建设位置、使用功能、计算容积率总建筑面积、建筑密度、建筑高度、建筑间距、临路退让、建筑立面设计、公共服务设施、停车配建、建筑景观和有效期限等内容。

　　建设项目在报送建筑单体设计方案时，应在地块修建性详细规划的基础上进行综合性的场地深化设计，绘制场地总平面图，进一步明确标示场地内的建筑布局、单体建筑周边情况、道路、出入口、绿化、竖向、工程管线等内容，具体要求如下：

　　、邻接城市道路、河道、山体、公园、广场等城市公共空间的建设项目，另行单独编制建设项目场地总平面图，与建设项目单体建筑设计方案一并报审。

　　、除前述条款规定以外的建设项目，修建性详细规划达到总平面设计深度要求的，可依据地块修建性详细规划平面图报审单体建筑设计方案。

　　计算容积率面积须不大于规划条件确定的计算容积率面积。建筑面积计算办法应按《江门市城乡规划局关于建筑工程建筑面积及容积率的计算办法》及《关于地下空间设计和容积率计算办法的补充规定》的有关规定执行。

　　建筑工程使用功能应当符合建设用地的规划条件和建筑设计规范要求。对使用功能的表述应当准确、规范、涵义明确。

　　对已办理房地产权证而产权证未明确载明使用功能的建筑。